Нийслэл Улаанбаатар хотод хөгжлийн 24 мега төсөл хэрэгжүүлэхээр төлөвлөсөн. Бүтээн байгуулалт өрнөж, томоохон төслүүдийг хөдөлгөхтэй зэрэгцэн газар чөлөөлөх асуудал чухлаар хөндөгдөж, үүнд багагүй хугацаа, хөрөнгө шаарддаг. Мега төслүүдийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой газар чөлөөлөлтийн явц, тулгамдсан асуудлын талаар “Нийслэл Улаанбаатар хотын авто замын түгжрэлийг бууруулах Нэгдсэн төсөл хэрэгжүүлэх нэгж”-ийн газар чөлөөлөлтийн мэргэжилтэн Т.Мөнхчимэгтэй ярилцаж тодруулга авлаа.  

Ажлын туршлага: Газрын харилцааны салбарт 2008 оноос хойш ажиллаж, газар зохион байгуулалт төлөвлөлт болон байрзүйн зургаар мэргэшсэн. Мөн Баруун бүс нутгийн хөгжлийн төлөвлөлт, Канадын олон судалгааны төвийн төсөл, 1:25000-ны байр зүйн зураг зохиох төсөл, аймгуудын газар зохион байгуулалтын ерөнхий төлөвлөгөө, Хөшигийн хөндийн олон улсын нисэх буудлын газрын мэдээллийн сан, Улаанбаатар хотын 1:1000-ны масштабтай байр зүйн зураг зохиох төслийн зураглалын ажлуудыг гүйцэтгэж байсан.  

Мега төслүүдийн газар чөлөөлөлтийн ажлуудын бэлтгэл хангагдсан уу?  

Улаанбаатар хотод төмөр зам доогуур авто замын нүхэн гарц барьж байгуулах төслийн 4 байршил болон “Шинэ тойрог авто зам” болон “Шинэ их тойрог” хурдны зам, Туулын хурдны зам төслүүдийн газар чөлөөлөлтийг хариуцан ажиллаж байна. “Шинэ тойрог зам”-ын төсөл дээр тендерт шалгаран ТЭЗҮ-ийн боловсруулж буй “Си Эс Си И Си & Ай” Юу И” консерциум трассын дөрвөн хувилбар боловсруулсан бөгөөд газар чөлөөлөлтийн нөлөөллийн тооцоо гаргасан. Нэгдсэн төсөл хэрэгжүүлэх нэгжийг төлөөлж “Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын алба”, иргэн аж ахуй нэгж байгууллага гэсэн гурван талын уялдаа холбоо, талуудыг мэдээллээр ханган ажиллаж байна.  

Ерөнхийдөө, газар чөлөөлөлтийн ажил бол бүтээн байгуулалтын суурь. Иргэн аж ахуйн нэгж, байгууллага газраа чөлөөлж байж л ажил эхэлдэг учраас газар чөлөөлсний дараа л төсөл урагшилж, хаалга нээх түлхүүр болно. Нөгөө талаас газрын асуудал шийдсэний дараа хөрөнгө оруулалтаа оруулж ирэх нь цаг хугацаа хэмнэж, бүтээмжтэй ажиллах үндэс нь болдог гэж үздэг. Газар чөлөөлөлт, бүтээн байгуулалтын ажил зэрэгцэж буюу паралелль хийгдэх нь цаг хугацаа алдах өндөр эрсдэл дагуулж байгаа юм. Тийм учраас төлөвлөлтийн баримт бичигтээ хөрөнгө оруулалтын ажлуудаа эрэмбэлж, газар чөлөөлөлт хийсний дараа бүтээн байгуулалтын ажлын хөрөнгийг батлах хэрэгтэй. 

Аливаа төслийг хэрэгжүүлэхдээ газар чөлөөлөлтийн хугацааг нарийн тусгах боломжтой юу?  

Одоогоор газар чөлөөлөлтийг бүтээн байгуулалттай зэрэгцүүлж параллель хийдэг. Мөн ихэнх төслүүд инженерийн байгууламж барих, бүтээн байгуулалтын хугацааг л олон нийтэд хэлдэг. Тухайлбал, нэг төслийг 2 жилийн хугацаанд хэрэгжүүлэхээр төлөвлөсөн гэж бодъё. Техник тоног төхөөрөмжөө, эд бараа материалаа хүн хүчээ аваад ирсэн хэрнээ газар чөлөөлөлтийн хугацаагаа тооцоогүйгээс төсөл сунжрах, хугацаа алдах асуудлууд байдаг. Тэр ажлын хугацаа яваад байдаг, гэтэл газраа чөлөөлөөгүй ажлаа эхлүүлж чадахгүй нөхцөл байдал үүссэн олон жишээ бий.  

Нийслэл Улаанбаатар хотод авто зам барих, орон сууцжуулах зэрэг томоохон төслүүд хэрэгжиж байгаа. Гэтэл газар чөлөөлөлтийн ажлууд хийгдэх боломжтой юу гэдэг асуулт дахин гарна?  

Хот суурин газрын хүн амын нягтрал ихсэж, буруу төлөвлөлтөөс үүдсэн замбараагүй байдал бий болсныг бүгд ярьдаг. Гэхдээ энэ бол суурин газар, томоохон хотуудад тулгардаг бэрхшээл, саад юм. Бид ч энэ сорилтыг даван туулах гээд л явж байгаа.  

Миний хувьд хот төлөвлөлт болон газар зохион байгуулалтыг сайн хийдэг гэж хэлнэ. Зарим шалтгааны улмаас хэрэгжихгүй байх тохиолдлууд байдаг. Жишээлбэл, хот байгуулалтын урт хугацааны томоохон төслүүд хэрэгжихэд тогтвортой санхүүжилт байхгүй болох, төлөвлөлтийн дагуу бус суурьшлын бүсүүд нэмэгдэх, хотын төлөвлөлтийн талаар иргэд хангалттай мэдээлэлгүй, ойлголтгүй байх зэргээс үүдэн өнөөгийн нөхцөл байдалд хүрсэн. Харин хотын дарга Х.Нямбаатарын зүгээс газрыг дахин төлөвлөж, мега төслийг суурь шалтгаанаар, цогцоор нь шийдэх шийдвэрүүдийг гаргаж байгаад талархаж байна.  

Газар чөлөөлөх процесс хэр удаан үргэлжилдэг вэ?  

Трассын зураг эцэслэн батлагдсаны дараа судалгаа хийгдээд Нийслэлийн Газар Зохион байгуулалтын албанаас иргэн аж ахуйн нэгж, байгууллагад мэдэгдэх хуудас хүргүүлэн, сонсох ажиллагаа явуулдаг. Трасст өртөж байгаа хэсгийн иргэн, аж ахуй нэгжийн 70-аас дээш хувь нь дэмжвэл төсөл хэрэгжүүлэх боломжтой болдог. Зөвшилцөж чадвал хөрөнгийн үнэлгээ хийдэг бөгөөд үнэлгээг зөвшөөрвөл гэрээ хийгдээд газраа чөлөөлдөг. Ер нь иргэн аж ахуй нэгж, байгууллагатай зөвшилцөж чадвал газрыг хурдан чөлөөлөх боломжтой гэсэн үг.  

Иргэн тухайн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй тохиолдолд яах вэ?  

Иргэн, аж ахуй нэгжид санал тавьж, газрыг газраар эсвэл нөхөн олговортой буюу мөнгөн хэлбэрээр дүйцүүлэх санал тавьдаг. Мэдээж хөрөнгийн үнэлгээн дээрээ тохиролцохгүй байж болно. Ийм тохиолдолд иргэн, аж ахуйн нэгж байгууллага өөрсдөө үнэлгээ хийлгэж ирнэ. Иргэний ирүүлсэн үнэлгээ зөрж болно, энэ тохиолдолд гуравдагч мэргэшсэн үнэлгээгээр эцэслэдэг. Сүүлийн үед үнэлгээний компаниуд яг зах зээлийн ханшаар үнэлж, газар чөлөөлөлтийн ажил сайн явагдаж байгаа гэж харж байгаа. Мэдээж 50 саяын байшинг 10 саяар авна гэсэн үнэлгээ бол огт хийдэггүй.  

Иргэний зүгээс газраа чөлөөлмөөргүй байхад ямар арга хэмжээ авдаг вэ?  

Нийгмийн зайлшгүй хэрэгцээг үндэслэн газар чөлөөлөх Засгийн газрын 2024 оны 03 сарын 06-ны 91 дугаартай журам бий. Уг журамд бидний хийж болох бүх үйл ажиллагааг тусгаж өгсөн байдаг. ИААНБ-аас санал аваад 70 хувь нь дэмжсэн тохиолдолд нөхөн олговортойгоор хөрөнгийн үнэлгээ хийнэ.

Сүүлийн үед иргэд, аж ахуйн нэгжийн зүгээс төслүүдийг хэрхэн хүлээн авч байна вэ? Миний мэдэхийн Сэлбэ дэд төвийн газар чөлөөлөлт маш амжилттай явагдсан?  

Иргэн, аж ахуйн нэгж байгууллагын 90-ээс дээш хувь нь нааштайгаар хүлээн авч байна. Нийслэлийн Засаг дарга 2025 оныг бүтээн байгуулалтын жил хэмээн зарлаж, газар чөлөөлөлтөд онцгой анхаарч байгааг би хэлсэн. Төслүүдийн талаар олон нийтэд үнэн зөв мэдээлж иргэдийн ойлголтыг нэмэгдүүлэх нь газар чөлөөлөх үйл явцад түлхэц болдог. Мэдээлэлгүй тохиолдолд олон нийт бухимдах, цааргалах тохиолдол ихээхэн гардаг. 

Гэнэтхэн нэг л өдөр иргэн Мөнхчимэг гарч ирээд газар чөлөөлөлт яриад эхэлбэл хэн ч таатай хүлээж авахгүй шүү дээ. Нөгөө талаас иргэдийн зүгээс хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээс мэдээ, мэдээлэл аваад тухайн төслийн трассад манайх өртөж байгаа эсэхээ мэдмээр байна гээд ирдэг шүү. Томоохон байгууллагуудын хувьд нийгмийн хариуцлага, өнөөгийн Улаанбаатар хотыг илүү сайхан болгохын төлөө хамтдаа хичээж биднийг дэмжин ажиллаж байгаад маш их баярлаж байгаа.  

Хамтран ажиллаж, газар чөлөөлөлтийн ажлыг дэмждэг байгууллагуудын талаар тодруулъя.  

Өөрсдийн эрх ашгийг хоёрт тавьж, улсынхаа эдийн засаг, хөгжлийн төлөө гар сэтгэл нийлж байгаа байгууллага, аж ахуйн нэгжүүдийг дурьдаж, алдаршуулмаар байна /инээв/. Таван шарын нүхэн гарцын хувьд таван байгууллага газраа чөлөөлж өгсөн. Номинреалтор, Нэтивлэнд ХХК, Боса Импекс ХХК, Жи Ди Эй ХХК, МТ ХХК-иуд юм. Мөн Геологийн төв лаборатори орчмын нүхэн гарц дээр 2 нэгж талбар өртсөн Өнгөт төмөр ХХК, Грийн трейд групп болон Монкрем ХХК, Экүалвиртүэ ХХК, Индустриал газ депо монголиа ХХК-иуд газраа нийлүүлсэн. Харин Гермес төвийн нүхэн гарц дээр УБТЗ ногоон зоорь, УБТЗ онцгой байдлын алба, УБТЗ үйлчилгээний авто баазууд газраа чөлөөлж өгсөн. Түүнчлэн Дүүжин замын тээврийн буудлын газруудыг Барс буюу Эн Би СИ групп, ТЭСО групп, Сод газар, УБ БҮК компаниуд чөлөөлж өгсөн.  

Нийслэл Улаанбаатар хотод хэрэгжүүлж буй бүтээн байгуулалт, мега төслүүдийг дэмжиж төр болон хувийн хэвшлийн байгууллагууд эзэмшлийн талбайгаа чөлөөлж өгч буйд баярлалаа гэж хэлье.  

Газар чөлөөлөлтийн олон янзын хувилбар, гэрээ байдаг байх. Сүүлд сервитут гэж бас сонсогдсон. Тус бүрийн онцлогийг тайлбарлана уу.  

Газар чөлөөлөлтийн хоёр төрөл байгаа. Газрыг газраар дүйцүүлж авах, эсвэл нөхөн олговортойгоор буюу газрыг үнэлээд мөнгөн хэлбэрээр өгөх. Та энэ хоёрын аль нэгийг сонгоод газраа чөлөөлж байгаа гэсэн үг. Дүүжин замын тээврийн төсөл дээр ашиглагдсан сервитутын гэрээний хувьд, иргэн аж ахуйн нэгжийн ашиглаж, өмчилж байгаа газрыг түрээсийн хэлбэрээр түр хязгаарлагдмал эрхтэйгээр хэрэглэж байгаа гэсэн үг юм. Энэ нь газар чөлөөлөлт биш. Байр түрээсэлж байгаатай адилтгаж ойлгож болно. Та тухайн байрыг зарж болохгүй өөр хүнд түрээсэлж болохгүй шүү дээ.  

Мэдээж төслүүдийг төлөвлөхдөө судалгаа шинжилгээнд тулгуурлан хэрэгжүүлнэ. Мэдээж тухайн хорооны иргэн Доржид ашигтай байх шалгуур тавигдах ёстой болов уу?  

Хэрэгжүүлж буй бүтээн байгуулалт нь иргэдийн амьдрах таатай орчныг бий болгох, амьдралын чанарыг сайжруулахад чиглэсэн цогц арга хэмжээ. Бид нэг хүний эрх ашгийн төлөө бус Улаанбаатар хот, Монгол хүний эрх ашгийн төлөө явж байгаа. Төр, хувийн хэвшлүүд аль нь ч хамгийн боломжтой, хамгийн хэрэгжиж болохуйц төслийг төлөвлөж, хамгийн сайн хувилбар гаргадаг. Түүнээс иргэн Доржийг л муу амьдруулчихъя гэж нэг хүн рүү чиглэсэн шийдвэр гаргахгүй шүү дээ.  

Зөвхөн нэг нэгж талбар, эсвэл жижигхэн өөрчлөлтөөс болоод ямар процессууд дахин гарах асуудал тулгардаг вэ?  

Бид трассыг сонгохдоо инженерийн шийдлээр олон хувилбарууд гаргаж түүнээсээ ИААНБ-д хамгийн ээлтэй, төслийн хувьд хамгийн боломжит, аль аль талдаа хамгийн сайн байх хувилбарыг сонгодог. Трасс эцэслэсэн бол батлагдсан зураг төслөөрөө явдаг. 

Трассын дагуу тэнд нь хэн нэгний байшин байгаад үнэхээр хөдлөх боломжгүй бол бид дахиад хамгийн зөв хувилбар, инженерийн шийдлийг гарган ажилладаг. Энүүгээр явахаар тэр хохирох, түүгээр явахаар энэ хохирох гээд байвал норм стандарт бариад эцэслэхээс өөр аргагүйд хүрдэг. Жишээлбэл, Хермесийн урд талын буюу нүхэн гарцын 3 дугаар байршил дээр бид 4 дэх хувилбараа гаргаад явж байна.  

Төсөл хэрэгжүүлэгчид газар чөлөөлөлттэй холбоотой ямар зүйлд анхаарал хандуулах шаардлагатай вэ? 

Мөнгөн өртөг, хүндрэлтэй нэгж талбар байгаа эсэхийг огт бодохгүйгээр, зөвхөн бага нэгж өртөж байгаа учир энд л төлөвлөе гээд үр ашиггүй хувилбар гаргаж ирдэг. Гэтэл тэр газар нь төвөгшилтэй байх нь олонтаа. Иймд анхлан судалгаа хийгээд газар чөлөөлөлтийн хурдан явагдах боломжтой олон хувилбарыг санал болгоод ярилцаж сонголтоо хийх нь зөв гэж харж байна.